Infostan - Nasljeđivanje stana, kuće ili zemljišta - šta uraditi nakon rješenja o nasljeđivanju

Autor: Infostan Banja Luka
Kategorije: Nekretnine , E-ZEV , Vijesti , Blog , Stanovanje ,
Oznake:

Nasljeđivanje stana, kuće ili zemljišta - šta uraditi nakon rješenja o nasljeđivanju

Rješenje o nasljeđivanju, pravosnažnost i upis u zemljišne knjige Rješenjem o nasljeđivanju sud ili notar utvrđuje ko je naslijedio stan, kuću ili zemljište i u kojim udjelima. Nakon rješenja potrebno je provesti upis. Vlasništvo prelazi na nasljednike već u trenutku smrti ostavioca, po samom zakonu, ali dok se rješenje ne provede u zemljišnoj knjizi, nasljednik s nekretninom ne može normalno raspolagati: za kupca, banku i notara vlasnik je onaj ko je upisan.

Prvi uslov za sve dalje je pravosnažnost. Dok teče rok za žalbu, rješenje ne proizvodi puno dejstvo, a na primjerak koji nosite dalje sud ili notar stavlja klauzulu pravosnažnosti. Nju će tražiti zemljišnoknjižni ured, porezna uprava i svako kome rješenje predajete. Iskoristite to čekanje da uporedite podatke: broj parcele, oznaku stana, udjele izražene razlomkom, jesu li sve nekretnine obuhvaćene. Grešku u pisanju ispravlja organ koji je rješenje donio; pravovremena ispravka zahtijeva jedan podnesak, dok greška otkrivena pred kupcem može onemogućiti prodaju.

Propisi predviđaju provedbu upisa po službenoj dužnosti. U FBiH Zakon o nasljeđivanju u članovima 244. i 245. propisuje da se pravomoćno rješenje dostavlja nadležnoj poreznoj upravi i javnom registru nekretnina i da sud u samom rješenju određuje provođenje upisa u zemljišnoj knjizi i katastru. U Republici Srpskoj isto predviđa član 132. Zakona o vanparničnom postupku: pravosnažno rješenje dostavlja se organu koji vodi evidenciju stvarnih prava, a to je područna jedinica Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, jer RS vodi jedinstven katastar nepokretnosti.

Provedba u praksi varira, pa upis može izostati godinama. Zato nakon nekoliko sedmica izvadite novi ZK izvadak, u RS list nepokretnosti. Ako u njemu i dalje stoji pokojnik, ne čekajte: u FBiH predajte zahtjev za upis zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda, s rješenjem u originalu ili ovjerenom prepisu, a prema uputama zemljišnoknjižnih ureda prepis je dovoljan kad je rješenje donio isti sud. U RS zahtjev ide područnoj jedinici Geodetske uprave, uz rješenje u originalu, ovjerenom prepisu ili ovjerenoj kopiji, kako traže članovi 130. i 131. Zakona o premjeru i katastru.

Redoslijed koji se pokazao najsigurnijim izgleda ovako:

- Pribaviti klauzulu pravosnažnosti na primjerku rješenja.

- Provjeriti sve podatke o nekretninama i udjelima; grešku odmah prijaviti za ispravku.

- Riješiti poreznu prijavu ili potvrdu o oslobađanju tamo gdje se traži; u Kantonu Sarajevo bez potvrde porezne uprave nema uknjižbe.

- Provjeriti je li upis proveden po službenoj dužnosti; ako nije, sami podnijeti zahtjev.

- Nakon provedbe izvaditi novi ZK izvadak i pregledati nasljednike, udjele i terete.

- Ako se zemljišna knjiga, katastar i stanje na terenu ne slažu, krenuti u sređivanje prije bilo kakvog dogovora o prodaji.

Upravljanje naslijeđenom nekretninom u suvlasništvu

Kada istu nekretninu naslijedi više nasljednika, oni postaju suvlasnici u idealnim dijelovima. Idealni dio, recimo jedna trećina, odnosi se na trećinu svakog kvadrata. Time se suvlasniku ne izdvaja konkretna soba, sprat ili komad parcele. Ako udjeli u rješenju nisu određeni, zakon pretpostavlja da su jednaki. Zato korištenje, izdavanje, ulaganje i prodaja od tog trenutka nisu odluka jedne osobe.

Zakoni o stvarnim pravima FBiH i RS tu su gotovo istovjetni, oba u članovima 31. i 32. Za poslove redovnog upravljanja, poput tekućeg održavanja, dovoljna je saglasnost suvlasnika čiji dijelovi zajedno čine više od polovine. Za sve što prelazi redovno upravljanje potrebna je saglasnost svih, a zakon izričito nabraja izdavanje u zakup, hipoteku na cijeloj stvari, promjenu namjene i veće prepravke. Kad postoji sumnja, uzima se da posao traži sve potpise. Troškovi i prihodi, uključujući zakupninu, dijele se srazmjerno udjelima, osim ako se suvlasnici drugačije dogovore.

Svojim idealnim dijelom svaki suvlasnik raspolaže sam: može ga prodati ili pokloniti bez pitanja ostalih. Entiteti se, međutim, razilaze oko prava preče kupovine. U FBiH suvlasnik koji prodaje svoj dio mora ga prvo ponuditi ostalim suvlasnicima, preporučenom pošiljkom ili preko notara, i ostaviti im 30 dana za prihvat; tako nalaže član 27. Zakona o stvarnim pravima FBiH. U RS suvlasnici po zakonu nemaju pravo preče kupovine, uz izuzetke poput etažnih vlasnika i suvlasnika porodične zgrade.

Suvlasnici mogu okončati suvlasništvo. Pravo tražiti razvrgnuće ne zastarijeva i niko ga se ne može unaprijed trajno odreći. Najjeftinija varijanta je dogovor, i to što ranije: ako se svi nasljednici slože još na ostavinskoj raspravi, sporazum o diobi ulazi u samo rješenje o nasljeđivanju, što izričito dopuštaju član 243. Zakona o nasljeđivanju FBiH i član 131. Zakona o vanparničnom postupku RS. Kasnije ostaju fizička dioba tamo gdje je izvodljiva, što je kod zemljišta ponekad moguće, a kod stana gotovo nikad, isplata jednog nasljednika ili sporazumna prodaja pa podjela novca.

Bez dogovora, bilo koji suvlasnik može tražiti sudsko razvrgnuće u vanparničnom postupku. Sud prvo pokušava fizičku diobu, a ako ona nije moguća ili bi znatno oborila vrijednost, određuje prodaju na javnoj dražbi i podjelu cijene po udjelima, takozvanu civilnu diobu. Za sve učesnike je obično bolje da se dogovore prije te tačke, jer sudski postupak i prodaja traju i troše.

Ako je među nasljednicima maloljetnik, njegovim udjelom roditelji ne raspolažu po svom nahođenju: za prodaju ili opterećenje njegovog dijela u pravilu se traži saglasnost organa starateljstva.

Hipoteka, zabilježba, dug ili neuredni papiri na nekretnini

Nasljednik stiče pravo koje je ostavilac stvarno imao, sa svim postojećim teretima; stan se nasljeđivanjem ne oslobađa tereta. Hipoteka ili zabilježba na nekretnini ne nestaje smrću vlasnika, a ne nestaju ni dugovi pokojnika koji se za nju vežu. Sve to se rješava odvojeno od ostavinskog postupka i prije bilo kakve prodaje.

Za svaki upisani teret i svaki neuredan papir postoji konkretan prvi korak:

- Hipoteka: od banke tražiti stanje duga i uslove otplate, a nakon isplate brisovnu dozvolu za brisanje iz zemljišne knjige.

- Zabilježba spora ili izvršenja: utvrditi koji postupak stoji iza upisa i da li sprečava prodaju ili novi upis.

- Dug prema upravitelju ili komunalnim preduzećima: tražiti presjek stanja na dan smrti, da se razdvoje stari dugovi od novih.

- Neusklađen ZK i katastar: uporediti broj parcele, površinu, kulturu i vlasnika u obje evidencije prije bilo kakvog raspolaganja.

- Kuća bez dozvole ili neupisana dogradnja: provjeriti urbanistički status i mogućnost legalizacije prije dogovora s kupcem.

- Nejasna međa ili pristupni put: rješavati s geometrom i dokumentacijom, jer dogovor na terenu nije dovoljan.

Poseban slučaj je imovina koja nikad nije uredno provedena kroz papire: kuća koja u zemljišnoj knjizi još glasi na djeda, zemljište sa starim oznakama, posjedovni list koji ne prati stvarno stanje. Rješenje o nasljeđivanju prenosi samo ono pravo koje se može dokazati, pa nasljednik često nasljeđuje i posao koji generacije prije njega nisu završile: prikupljanje starih ugovora i rješenja, angažovanje geometra, ponekad i poseban sudski ili upravni postupak. Trajanje tih postupaka ne može se pouzdano obećati unaprijed. Upravo zato se sređivanje ne ostavlja za trenutak kad se pojavi kupac.

Stan u zgradi obično ima jasniji pravni trag; kuće, seoska imanja i zemljišta koja porodica oduvijek koristi najčešće imaju i najviše takvih neusaglašenosti. Provjera je uvijek ista: šta piše u zemljišnoj knjizi, šta u katastru i šta stvarno postoji na terenu. Ako se to troje ne poklapa, prvo se sređuju papiri.

Priprema naslijeđene nekretnine za oglašavanje i prodaju

Porodice često požure s oglasom čim rješenje stigne. Kupac koji se tada pojavi otkrije upravo ono što nasljednici nisu provjerili: prodavci nisu upisani, jedan suvlasnik se ne javlja iz inostranstva, na nekretnini stoji zabilježba. Svaka od tih prepreka obara prodaju u trenutku kad je propadanje najskuplje, nakon dogovorene cijene, a ponekad i primljene kapare.

Kupac i njegov notar tražiće ZK izvadak na kojem su prodavci upisani, saglasnost svih suvlasnika i čisto stanje tereta. Nekretnina pod hipotekom se može prodati, ali se otplata i brisanje moraju ugraditi u ugovor i način isplate; kako to izgleda iz ugla kupca, opisano je u vodiču o kupovini nekretnine pod hipotekom. Za nasljednika u inostranstvu treba punomoć koja izričito pokriva prodaju, potpis ugovora i prijem cijene, ne samo zastupanje u ostavini.

Forma ugovora zavisi od entiteta. U RS i Brčko distriktu kupoprodajni ugovor mora biti notarski obrađen. U FBiH je nakon presude Ustavnog suda FBiH u predmetu U-22/16 za upis dovoljan pisani ugovor s notarski ovjerenim potpisima, mada se u praksi i dalje često radi puna notarska obrada, jer je kupci i banke radije traže.

Najveće entitetske razlike pri prodaji odnose se na poreze. U FBiH je porez na promet nekretnina kantonalni: u Kantonu Sarajevo stopa je 5 posto i obveznik je po kantonalnom zakonu kupac, ali u drugim kantonima i stopa i obveznik mogu biti drugačiji, pa se prije potpisivanja provjerava propis kantona u kojem je nekretnina. Porez na dohodak se u FBiH ne plaća na prodaju imovine korištene u lične svrhe. Republika Srpska nema porez na promet nekretnina; postoji porez na dohodak od kapitalnog dobitka po stopi od 13 posto, ali se po članu 36a Zakona o porezu na dohodak RS dobit na imovini stečenoj nasljeđem ne smatra kapitalnim dobitkom. Taj tretman prije prodaje potvrdite u Poreskoj upravi RS. Brčko distrikt nema porez na promet nekretnina; porezni tretman prodaje provjerite u Poreznoj upravi distrikta.

Prije oglasa prođite kroz ovaj niz:

- Rješenje pravosnažno i provedeno: nasljednici upisani u ZK, odnosno list nepokretnosti.

- Svi suvlasnici saglasni s prodajom i cijenom, po mogućnosti pismeno.

- Za odsutne nasljednike pripremljena punomoć koja izričito pokriva prodaju.

- Hipoteke, zabilježbe, komunalni dugovi i obaveze prema upravitelju provjereni i uračunati u dogovor.

- Dogovoreno ko snosi troškove dokumentacije, posrednika, poreza i eventualnih dugova.

- Kapara se ne prima dok nije jasno ko potpisuje ugovor i jesu li svi udjeli čisti.

Režije, upravitelj, porez, takse i troškovi dok se nekretnina ne podijeli

Nakon smrti vlasnika režije ne prestaju. Struja, voda, grijanje, upravitelj i osiguranje nastavljaju stvarati trošak i prije nego što se nasljednici upišu. Dug koji tako nastane tereti nove vlasnike, izvan dugova pokojnika, iako ostavinski postupak još traje.

Za promjenu kupca kod snabdjevača strujom, vodom ili grijanjem tipično trebaju zahtjev, lična karta, broj mjernog mjesta ili kupca s računa i dokaz pravnog osnova, a to je pravosnažno rješenje o nasljeđivanju ili novi ZK izvadak. Očitajte brojila na dan preuzimanja nekretnine i fotografišite ih, pa se kasnije zna šta je čije. Ako na nekretnini postoje stari komunalni dugovi, tražite presjek stanja prije prepisa, da se obaveze pokojnika ne pomiješaju s vašim.

Dok traje suvlasništvo, troškovi se po zakonu dijele prema nasljednim udjelima, osim ako se dogovorite drugačije. Ako jedan nasljednik privremeno plaća sve, neka čuva svaku potvrdu: bez dokaza kasnije teško pokazuje šta je platio za zajedničku imovinu. Isti princip vrijedi i za zakupninu ako se nekretnina izdaje: dogovorite gdje novac ide i za šta se koristi dok se ne riješi dioba.

Porez na samo nasljeđivanje zavisi od toga gdje se nekretnina nalazi. U FBiH su porez na nasljedstvo i porez na promet nekretnina kantonalni, pa jedinstvene stope za Federaciju nema. U Kantonu Sarajevo porez na nasljeđe iznosi 8 posto, ali ga ne plaćaju nasljednici prvog nasljednog reda, bračni partner koji nasljeđuje u drugom nasljednom redu, roditelji ostavioca ni djeca bez oba roditelja na redovnom školovanju. Prijava se poreznoj upravi podnosi u roku od 15 dana, a bez potvrde o plaćenom porezu ili o oslobađanju zemljišnoknjižni ured ne provodi uknjižbu. Potvrda se, dakle, mora pribaviti i kad se ne plaća ništa. Za nekretnine u drugim kantonima provjerite kantonalni zakon; stope i oslobođenja se razlikuju.

Republika Srpska je porez na nasljeđe i porez na prenos nepokretnosti ukinula početkom 2012. Ono što ostaje jeste godišnji porez na nepokretnosti, sa stopom do 0,20 posto, pa novi vlasnik u roku od 30 dana od sticanja podnosi prijavu za upis u Fiskalni registar nepokretnosti područnoj jedinici Poreske uprave RS. Brčko distrikt od 2009. takođe nema porez na nasljeđe; plaća se godišnji porez na nekretnine po rješenju koje Porezna uprava distrikta dostavlja vlasniku.

Sam upis takođe košta: u FBiH sudsku taksu po kantonalnom propisu, u RS naknadu po cjenovniku Geodetske uprave, a uz to mogu ići ovjere i geodetske usluge. Iznosi se razlikuju po kantonima i po vrsti upisa, pa ne postoji jedinstven iznos za cijelu državu. Koliko košta upis u zemljišne knjige i šta se tačno prilaže za konkretan predmet, pitajte ured prije predaje zahtjeva; kod složenijih predmeta to pitanje spada u prvi razgovor s notarom ili advokatom.